In de meeste handelshuurovereenkomsten wordt de overdracht van handelshuur standaard uitgesloten. Betekent dat dan ook dat handelshuur nooit kan worden overgedragen? Los van de gebruikelijke regels inzake huur in het algemeen, is het antwoord wat genuanceerder dan dat.
De verschillende hypotheses
1. Indien de handelshuurovereenkomst de overdracht niet uitdrukkelijk verbiedt, dan is het gemene recht van toepassing. Artikel 1717 van het Burgerlijk Wetboek is duidelijk: de huurder mag (…) zijn huur aan anderen overdragen, indien dit recht hem niet is ontzegd. Met andere woorden: de overdracht van handelshuur is toegestaan, tenzij uitdrukkelijke anders werd overeengekomen. Wanneer niets werd overeengekomen, is voor de overdracht van handelshuur zelfs geen toelating van de verhuurder vereist. De huurder moet de verhuurder daarentegen wel aangetekend op de hoogte brengen van de overdracht van handelshuur.
2. Zelfs indien de huurovereenkomst de overdracht van handelshuur toch verbiedt, dan geldt dit verbod niet:
– wanneer de overdracht van huur samen met de overdracht van het handelsfonds gebeurt
– én wanneer de overdracht op alle rechten van de hoofdhuurder slaat
Het verbod van overdracht blijft echter wel gelden wanneer de verhuurder of zijn familie een gedeelte van het onroerend goed bewoont.
Formaliteiten
De huurder die de handelshuur wilt overdragen en zich in één van de gevallen hierboven bevindt, bezorgt de verhuurder per aangetekende brief of deurwaardersexploot een ontwerp van de akte van overdracht. Wie veilig wilt spelen, bezorgt de verhuurder best een volledige en ondertekende akte van overdracht. De prijs voor de overdracht hoeft daarentegen niet te worden meegedeeld.
De verhuurder kan zich tegen de overdracht van handelshuur verzetten wanneer de huurder zijn activiteit nog geen twee jaar uitoefent in het gehuurde goed of wanneer er nog geen twee jaar zijn verstreken sinds hij een huurhernieuwing verkreeg.
De gevolgen van de overdracht
Wordt de huur correct overgedragen, dan wordt de overnemer rechtstreekse huurder van de verhuurder, de oorspronkelijke huurder houdt op huurder te zijn.
Een belangrijke opmerking is hier echter op zijn plaats: hoewel hij geen huurder meer is, blijft de oorspronkelijke huurder wel nog hoofdelijk gehouden tot alle verplichtingen die voortvloeien uit de aanvankelijke huur. Wie zijn negenjarige handelshuurovereenkomst na 4 jaar overdraagt, kan dus nog worden aangesproken voor alle achterstallen of huurschade van de vijf jaar die daarop volgen.
Hoewel in een huurovereenkomst van dit principe kan worden afgeweken, blijft het dus oppassen geblazen.
Meer weten? Neem vrijblijvend contact op.
