Van huurwet naar Vlaams Huurdecreet: wat verandert er?

Op 18 mei 2018 keurde de Vlaamse regering het Huurdecreet goed, zeg maar: de nieuwe Vlaamse huurwet, die in werking treedt op 1 januari 2019.  Een nieuw Vlaams Huurdecreet: wat verandert er?

1. Graag drie loonbrieven! En een attest van goed gedrag en zeden!

Het Vlaamse Huurdecreet maakt definitief komaf met al te nieuwsgierige verhuurders. Voortaan mogen verhuurders – vóór het sluiten van het contract – enkel info vragen die hij nodig heeft om na te gaan of de huurder aan zijn plichten kan voldoen.

De verhuurder mag dus geen documenten meer opvragen in verband met het gerechtelijk verleden of de gezondheid van de huurder.

2. Huurwaarborg

Voor contracten ondertekend na 1 januari 2019 kan de verhuurder opnieuw 3 maanden waarborg vragen. Voor oudere contracten was dat in de meeste gevallen maar 2 maanden.

Is de huurovereenkomst beëindigd, dan moet de verhuurder de waarborg voortaan binnen het kaar terugstorten. Doet hij dat niet, dan kan de huurder de waarborg voortaan makkelijker terugkrijgen, zelfs zonder tussenkomst van de rechtbank.

Drie maanden waarborg? Vallen financieel zwakkere huurders dan niet uit de boot? Speciaal voor hen creëerde de Regering de “huurwaarborglening”. Daardoor kunnen minder vermogende huurders de huurwaarborg voortaan – anoniem en renteloos – lenen bij het Vlaamse Woningfonds. De huurwaarborglening is wel begrensd in de hoogte.

Na de huurovereenkomst mag de verhuurder ook niet te lang blijven stilzitten! Wilt de verhuurder de waarborg aanspreken voor schade of huurachterstallen, dan heeft hij daarvoor maar 1 jaar de tijd. Na een jaar gaat de borg automatisch naar de huurder.

3. Duur en opzegtermijn

Sinds enkele jaren bestaan er nog 2 soorten contracten voor woninghuur:

• contracten van korte duur (3 jaar of minder)
• contracten van 9 jaar

Een contracten van korte duur kan je normaal niet vroegtijdig beëindigen, een contract van 9 jaar wel. Al moet er in sommige gevallen dan wel een opzegvergoeding worden betaald.

Aan de duur van de contracten verandert er niks. Aan de manieren om een contract te beëindigen des ter meer.

• Contracten van korte duur

Dankzij de nieuwe wet mag de huurder voortaan ook een contract van korte duur vroegtijdig beëindigen. Zelfs als dat niet in het contract is voorzien. Let op: de verhuurder mag dit niet.

• mét een opzegvergoeding

Zegt de huurder op in het eerste jaar, dan betaalt hij wel een, opzegvergoeding van 1,5 maand. Zegt hij op in het tweede jaar, dan betaalt hij één maand huur. Zegt hij op in het derde jaar, dan betaalt hij nog een halve maand huur. De opzegtermijn bedraagt in elk geval 3 maanden.

• zonder opzegvergoeding

Is de (korte) huurovereenkomst niet geregistreerd, dan kan de huurder deze voortaan ook opzeggen. Zonder opzegtermijn of opzegvergoeding. Vroeger gold dit enkel voor de contracten van 9 jaar. De opzeg gaat wel pas in op de eerste dag van de daaropvolgende maand.

• Contracten van lange duur

Ook voor de contracten van 9 jaar verandert er heel wat. Zo kon de verhuurder ook vroeger al opzeggen voor eigen gebruik of omdat hij renovatiewerken wil uitvoeren. Al was dat wel altijd aan strikte voorwaarden verbonden. Dat verandert nu!

Wilt de verhuurder opzeggen voor eigen gebruik, dan kan hij dat voortaan enkel om zelf in de huurwoning te gaan wonen. Pas na 3 jaar kan hij de huurovereenkomst opzeggen voor zijn echtgenote, de kinderen, …

Diezelfde drempel zien we als de verhuurder wilt opzeggen om werken uit te voeren. Is er al drie jaar verstreken, dan kan de verhuurder op elk moment de huurovereenkomst opzeggen. Vroeger kon dit maar eenmaal om de drie jaar.

4. Kosten

Zijn dit kosten voor de huurder? Of moet de verhuurder betalen? Het is een vraag die vaak terugkwam. Aan die onzekerheid komt nu een einde! De Vlaamse Regering publiceert een duidelijk lijst waarin duidelijk staat wie wat ten laste moet nemen.

Daar staat wel tegenover dat de huurder de verhuurder voortaan onmiddellijk moet informeren als er herstellingswerken moeten gebeuren.

5. Overlijden van de huurder

Als de huurder sterft, stop het huurcontract voortaan automatisch na 2 maanden. De huur voor deze 2 maanden moet wel nog worden betaald (door de erfgenamen) net als een extra maand huur als vergoeding.

De erfgenamen kunnen er ook voor kiezen de huur verder te zetten. Dat moeten ze wel op tijd laten weten.

6. Verkoop van de huurwoning

Wat gebeurt er als de huurwoning verkoopt. Onder het nieuwe Huurdecreet behoudt de huurder exact dezelfde rechten tegen de nieuwe eigenaar van de woning. Vroeger was dat enkel het geval als de huurovereenkomst vaste dagtekening had, bijvoorbeeld doordat het contract geregistreerd was. Dat is nu niet meer nodig. Als de woning wordt verkocht, blijft het contract van de huurder gewoon lopen.

7. Brand- en waterschade

Door het nieuwe huurdecreet is de huurder aansprakelijk voor brand- en waterschade. Hij moet hiervoor ook verplicht een verzekering hebben.

8. Kwaliteit van de woning

Een woning mag enkel worden verhuurd als die voldoet aan de Vlaamse Wooncode. Is dat niet het geval, dan is de huurovereenkomst nietig en moet de verhuurder alle betaalde huur terugbetalen. De verhuurder heeft wel recht op een bezettingsvergoeding (die normaal een stuk lager zal liggen).

9. Als de relatie voorbij is…

Het nieuwe huurdecreet biedt ook een oplossing voor wie feitelijk samenwoont (en uiteengaat).

Trekt een nieuwe partner bij de huurder in, dan kan die aan de verhuurder vragen om mee in het contract te komen. Als de verhuurder weigert, kan het koppel naar de rechter stappen. Daarna kan ook elke partij het contract apart en persoonlijk opzeggen.

Dat is een grote verandering: vroeger moesten alle partijen samen het contract ondertekenen en ook samen beslissen om te vertrekken of te blijven.

Wie vertrekt moet wel een nieuwe huurder voorstellen. De verhuurder moet ook akkoord gaan met de nieuwe huurder. Zoniet blijft de vertrekkende huurder nog zes maanden aansprakelijk voor huurachterstallen.

Als feitelijk samenwonenden een woning huren en uit elkaar gaan, moeten ze zelf beslissen wie in de huurwoning blijft wonen. Komen ze er niet uit, dan beslist de rechter. Zonder dat de verhuurder zijn goedkeuring moet geven.

10. Studentenkot in het Vlaams Huurdecreet: wat verandert er?

Het Vlaamse huurdecreet heeft ook bijzondere aandacht voor studentenkoten. Voor een studentenkot mag de huurwaarborg maximaal 2 maanden bedragen.

Bovendien kan een student zijn kot opzeggen als hij stop met studeren. Vertrekt de student op Erasmus dan mag hij zijn kot ook onderverhuren.

Een huurcontract voor een studentenkot mag ook niet meer automatisch (stilzwijgend) worden verlengd.

Let op! Het nieuwe Huurdecreet treedt pas in werking op 1 januari 2019. Bovendien is het enkel van toepassing op contracten die na die datum werden gesloten. Oudere contracten blijven onder de oude regeling vallen.

Deze blogpost werd oorspronkelijk gepubliceerd op sepastop.eu